Nye data viser store kommunale forskelle på, hvor præcist 2020-vurderingerne af ejendomme rammer. Mens 14,3 procent af husene i Brøndby er overvurderet med mere end 20 procent, så er det modsat næsten hvert fjerde hus i Tønder, der er undervurderet med 20 procent.

Vurderingsstyrelsen understreger, at tallene fra den såkaldte træfsikkerhedsanalyse formentligt undervurderer usikkerheden på vurderingerne, fordi analysen primært omfatter række- og parcelhuse, som er de nemmeste at vurdere præcist, mens usikkerheden vil stige, når man kigger på såkaldte særlige ejendomme.

Selvom tallene er usikre, så giver de en første indikation af, om kommunerne har størst sandsynlighed for at lide tab eller få en gevinst, når ejendomsvurderingerne i de kommende år justeres efter de faktiske handelspriser.

Får en kommune tab eller gevinst?

Effekten på kommunekassen af forkerte vurderinger er lidt kompliceret.

Men meget forenklet, så gælder følgende logik.

Da Folketinget i marts 2023 fastsatte kommunernes grundskyldspromiller i det nye boligskattesystem, så var målet, at kommunerne skulle have et uændret grundskyldsprovenu med de nye vurderinger. Kommuner, hvor det har vist sig, at vurderingerne var for lave, fik derfor fastsat en for høj grundskyldspromille, mens kommuner med for høje vurderinger modsat fik fastsat en for lav grundskyldspromille.

Hvis en kommune fik en for høj grundskyldspromille, så havde det samme effekt, som hvis kommunalbestyrelsen havde hævet grundskyldspromillen, og dermed sikret kommunen større indtægter.

Modsat vil kommuner med en for lav grundskyldspromille opleve, at de lider tab.

På kortet herunder kan du se, om din kommune netto har flere over- eller undervurderede huse. Her er kun medregnet huse, som har været over- eller undervurderet med mere end 20 procent.

Når vurderingerne på sigt bliver mere præcist tilpasset de faktiske handelspriser, så betyder det alt andet lige, at de røde kommuner i kortet herunder vil opleve et tab, mens de blå kommuner omvendt vil opleve stigende indtægter fra grundskyld. 

Store usikkerheder og uklarheder

Hele sagen om de nye ejendomsvurderingers effekt på de enkelte kommuners indtægter er meget kompleks og ramt af en række usikkerheder og uklarheder. Helt generelt gælder det, at kommunerne får grundskyld af grundværdien, som blot er en del af den samlede ejendomsvurdering.

Vi gennemgår derfor lige forløbet kronologisk:

Marts 2023: Vurderingsstyrelsen afleverer via Skatteministeriet data til Folketinget for udviklingen i de nye grundvurderinger i forhold til det gamle ejendomsvurderinger. Folketinget fastsætter på den baggrund grundskyldspromiller for alle kommuner med udgangspunkt i ønsket om et uændret provenu. Populært sagt, så blev en kommunes grundskyldspromille halveret, hvis kommunens samlede grundværdier blev fordoblet.

Juni 2023: Den kommunale udligning for 2024 blev baseret på en nyere prognose, som gav mange kommuner uventede tab, og andre fik gevinst.

August 2023: En ny og opdateret prognose viste helt nye tal. Nogle kommuner fik trecifrede milliongevinster og andre store tab.

Juni 2024: Her kom endnu en ny og mere opdateret prognose, som gav nye, men dog mindre afvigelser. Til gengæld kom det angiveligt bag på regeringen, at de store afvigelser fra juniprognosen 2023 til augustprognosen 2023 ikke blev kompenseret via det kommunale udligningssystem.

August 2024: Regeringen valgte at give kommuner med et tab på over en procent af grundskyldsindtægterne en samlet kompensation på 700 millioner kroner.

Uklart hvor meget de nye tal allerede er indregnet

Fejlene i 2020-vurderingerne vil få to effekter.

De vil dels påvirke den endelige grundskyldsbetaling til kommunerne for 2022 og 2023, som bliver efterreguleret i 2027. Hvor stor effekten bliver, afhænger af hvor stor en del af husejerne, som klager over deres vurderinger, og får den rettet. Blandt de cirka 500.000 husejere i analysen er det kun 0,4 procent, der har klaget, og det kunne tyde på, at effekten bliver lille.

2024-vurderingerne vil blive baseret på en ny datakørsel, og dermed på de faktiske handelspriser. Derfor giver tallene for de cirka 500.000 række- og parcelhuse en vigtig indikation af, om 2024-vurderingerne bliver højere eller lavere end 2020-vurderingerne, når der er taget højde for den generelle prisudvikling i kommunen.

Det har ikke været muligt at få oplyst i hvilket omfang, de faktiske handelspriser på ejendommene i analysen allerede er indregnet i de nye prognoser for 2024 og 2025.

Størst usikkerheder for yderkommuner

Som det fremgår af landkortet, så er det især yderkommunerne, som er ramt af de største afvigelser.

"Der er stor forskel på træfsikkerheden mellem forskellige dele af landet. Den er højest i kommuner med stor befolkningstæthed, hvor der ligger mange huse, der ligner hinanden, og hvor der registreres mange handler," hedder det i baggrundsteksten til analysen.

Derudover er det vigtigt at understrege, at analysen af træfsikkerheden for række- og parcelhuse giver et kunstigt positivt billede af sikkerheden i de nye vurderinger. Årsagen er, at netop de to hustyper, samt ejerlejligheder er de nemmeste at vurdere, ganske enkelt fordi det er nemt at finde sammenlignelige huse, som er handlet indenfor de seneste år.

"De første ca. ½ mio. vurderinger omfatter primært de mindst komplekse parcel- og rækkehuse. En samlet opgørelse af træfsikkerheden vil derfor se anderledes ud end træfsikkerheden for de første ca. ½ mio. udsendte vurderinger," skriver Vurderingsstyrelsen.

Mens træfsikkerhedsanalysen kan give en vis ro i maven for ejerne af række- og parcelhuse, så må kommunerne indstille sig på fortsat usikkerhed om, hvor stor en positiv eller negativ efterregulering de får på grundskylden i 2027, når der skal afregnes for 2022, 2023 og 2024.