Afstanden mellem boligpriser og borgernes indkomster vokser i hovedstaden. I eksempelvis Frederiksberg Kommune steg forholdet mellem boligpriser og indkomst med godt ni procent om året fra udgangen af 2023 til udgangen af 2025.

I 46 kommuner er boligerne derimod blevet billigere målt i forhold til borgernes gennemsnitlige indkomst. I 50 kommuner er udviklingen gået den modsatte vej: Her fylder boligprisen mere i forhold til indkomsten end to år tidligere.

Det viser kommunefordelte tal i vismændenes efterårsrapport.

Vismændene sammenholder boligpriserne med indkomsterne for at undersøge, hvad der driver prisstigningerne. Når borgerne får højere indkomster, kan de som udgangspunkt betale mere for en bolig. Men i København og omegn er priserne løbet så langt foran indkomstudviklingen, at vismændene også søger forklaringen i blandt andet friværdier, forældrehjælp og et begrænset boligudbud.

Indkomsten i opgørelsen er borgernes gennemsnitlige A-indkomst, som ud over løn også omfatter blandt andet pensioner og overførselsindkomster. Et negativt tal betyder, at boligprisen er faldet i forhold til indkomsten. Selve boligprisen behøver altså ikke være faldet.

Sammenligningen viser, hvordan boligpriserne har udviklet sig i forhold til indkomsterne hos kommunens egne borgere.

Hvidovre byder nye skatteydere velkommen

I Hvidovre er boligpriserne målt i forhold til borgernes gennemsnitlige A-indkomst steget med 3,6 procent om året. Borgmester Anders Wolf Andresen (SF) fremhæver, at tilflyttere fra København og Frederiksberg kommer med en anden økonomi end mange af kommunens nuværende borgere.

"De er med til at betale for den velfærd, vi gerne vil have, med den skattebetaling, som de tager med," siger han.

Kommunen har ifølge borgmesteren undersøgt to af sine seneste byudviklingsområder og konstateret, at tilflytterne bidrager positivt til skatteindtægterne. Det indgår i overvejelserne om fem nye byudviklingsområder. Samtidig vil kommunen styrke mulighederne for alment byggeri, så også egne unge, ældre og familier kan finde en bolig.

"Det, vi bare skal huske, det er, at der skal blive ved med at være seniorboliger, ungdomsboliger, gode familieboliger til nogle af dem af vores egne borgere, som ikke kan være med på den her udvikling," siger han.

Anders Wolf Andresen advarer samtidig mod at behandle hovedstaden som ét velhavende område. Han mener, at Hvidovres indkomstmæssige udfordringer bliver overset, når kommunen sammenlignes med Frederiksberg og Gentofte.

"Det er jeg faktisk ret træt af at blive slået i hartkorn på den måde."

Aarhus går modsat hovedstaden

I Aarhus faldt forholdet mellem boligpriser og indkomst med 0,8 procent om året i perioden. Også i Aalborg og Odense faldt forholdstallet, mens det på Lolland steg med 3,5 procent.

Lollands udvikling falder sammen med en betydelig indkomstfremgang. I 2024 havde kommunen landets tredjestørste stigning i gennemsnitlig A-indkomst med 5,6 procent mod 4,8 procent på landsplan. Kommunen er dermed et eksempel på, at boligpriserne kan vinde frem i forhold til indkomsten, selv om indkomsterne også stiger mærkbart.

Femernbyggeriet kan være en medvirkende faktor på efterspørgselssiden. Femern Belt Development har tidligere beskrevet, hvordan medarbejdere på projektet øger efterspørgslen efter lejeboliger. En analyse fra Incentive for blandt andre Sund & Bælt og kommunerne har desuden peget på, at bedre togforbindelser kan understøtte bosætning og huspriser.

Boligmarkedet har samtidig bevæget sig videre efter kommunekortets skæringsdato. Vismændene beskriver, at et lavt boligudbud i Aarhus har bidraget til høje prisstigninger siden begyndelsen af 2026. I København har de seneste måneder omvendt vist tegn på afdæmpning med færre fremvisninger, flere boliger til salg og en svagt faldende prisstigningstakt.

Friværdier hjælper næste generation ind

Vismændene peger på flere forhold bag prispresset i København. Det fuldførte boligbyggeri har over en længere periode ikke fulgt med befolkningstilvæksten, og købernes muligheder afhænger også af formuer, som allerede er opbygget på boligmarkedet.

De gennemsnitlige friværdier overstiger ifølge rapporten tre millioner kroner i store dele af hovedstadsområdet og Nordsjælland. Med henvisning til Nationalbanken beskriver vismændene, hvordan forældres hjælp til førstegangskøbere blandt andet finansieres ved at belåne friværdien.

Nationalbanken vurderer, at støtten i vid udstrækning bruges til at få adgang til eftertragtede boligområder og boliger med den ønskede størrelse og stand. Dermed kan mulighederne for at købe bolig række væsentligt ud over, hvad købernes egne løbende indkomster giver plads til.

For lærere, pædagoger og SOSU-medarbejdere, der skal købe deres første bolig, kan udviklingen gøre vejen ind på hovedstadens ejerboligmarked vanskeligere. Egen opsparing og økonomisk hjælp fra familien kan få stor betydning for, hvor og hvor stort man kan købe.

Det er dog vigtigt at skelne mellem nye boligkøbere og medarbejdere, der allerede bor i byen. ROCKWOOL Fonden har i en analyse med data frem til 2022 fundet, at andelen af Københavns velfærdsmedarbejdere, som også bor i byområdet, har været forholdsvis stabil. Leje- og andelsboliger er en væsentlig del af deres boligmuligheder.

Kortere Airbnb-udlejning kan øge betalingsvilligheden

Muligheden for at leje boligen ud kan også påvirke, hvor meget køberne ønsker at betale. Vismændenes analyse viser, at antallet af københavnske boliger udlejet gennem Airbnb mere end 180 dage om året er faldet siden 2022-2023. Til gengæld udlejes flere boliger i en mindre del af året.

For boliger udlejet mellem én og 70 dage var den gennemsnitlige indtægt knap 40.000 kroner i 2025. Vismændene illustrerer betydningen med et regnestykke: Ved en rente på fem procent kan 40.000 kroner dække renterne på yderligere 800.000 kroner i boliggæld.

Beregningen ser blandt andet bort fra udlejningsomkostninger og skatteforhold og forudsætter, at lånet kan optages inden for lånereglerne. Pointen er, at udsigten til ekstra lejeindtægter kan øge betalingsvilligheden og dermed have bidraget til prisstigningerne.

For kommunerne har det betydning for hvor kommende medarbejdere og børnefamilier kan finde en bolig, de har råd til. I hovedstaden får opsparing og adgang til anden finansiering betydning på et ejerboligmarked, hvor priserne løber fra de lokale indkomster. For kommuner inden for pendlerafstand kan et mere tilgængeligt boligmarked omvendt være et argument i konkurrencen om tilflyttere og deres skatteindtægter.

Kommunetallene viser dermed, at boligpriserne og de lokale indkomster har udviklet sig meget forskelligt rundt om i landet. I hovedstaden peger vismændene på, at både adgang til formue, mulige udlejningsindtægter og et begrænset boligudbud kan bidrage til, at priserne løber fra indkomsterne.