En gennemsnitlig boligejer i Vesthimmerland Kommune slap i 2019 med at betale 3.054 kroner i grundskyld, mens en gennemsnitlig boligejer i Rudersdal betalte mere end ti gange så meget eller helt præcist 32.216 kroner.

Gennemsnittet for hele landet var 9.863 kr. pr. ejerbolig, hvilket er en stigning på 3,5 procent i forhold til 2018. Det viser de nye data fra Danmarks Statistik.

Årsagen til de store forskelle er ikke grundskyldspromillen, som er næsten ens i Vesthimmerland og Rudersdal Forskellen skyldes, at grundene i Rudersdal er vurderet omkring ti gange højere end i Vesthimmerland - og det er det generelle billede over hele landet.

Men som du kan se på det nederste kort, så kan boligejerne i Rudersdal og mange andre hovedstadskommuner på trods af de store grundskyldsregninger glæde sig over, at de skulle have betalt meget mere, hvis de skulle betale grundskyld af den reelle værdi af grundene.

Når de ikke betaler grundskyld af den reelle værdi, så skyldes det dels skattestoppet, som reducerer stigningen i beskatningsgrundlaget. Men den afgørende faktor er, at ejendomsvurderingerne i Danmark reelt er brudt sammen, og derfor har vurderingerne ikke afspejlet den reelle udvikling i boligpriserne i mange år.

Kortet nederst i artiklen er alene en illustrativ udregning af, hvor meget boligejerne skulle have betalt i grundskyld, hvis de nye og korrekte vurderinger havde været gældende.

Når det alene er en illustrativ vurdering, så er det fordi både huspriserne og grundskyldspromillerne med stor sikkerhed ville have været anderledes, hvis vurderingerne havde været højere.

Den vigtigste faktor er, at huspriserne bliver påvirket af grundskylden. Det Økonomiske Sekretariat udgav i december 2017 et internationalt førende studie som viste, at prisen på en ejendom i 2008 ændrede sig med 43.000 kroner, når grundskylden ændrede sig med 1.000 kroner.

Siden dengang er renten faldet markant, og derfor kan 1.000 kroner ekstra i grundskyld om året formentligt påvirke huspriserne med helt op til omkring 100-150.000 kroner i dag.

En gennemsnitlig boligejer i Rødovre ville skulle betale cirka 20.000 kroner mere om året i grundskyld ved korrekte vurderinger, og så ville prisen på boligen isoleret set altså falde med 2-3 millioner kroner. Det ville så naturligvis påvirke vurderingen, og dermed ville grundskylden falde og dermed reducere værditabet.

Udskudt til efter 2025 og måske endda 2028

De store og dramatiske effekter på boligejernes økonomi af de korrekte ejendomsvurderinger har fået partierne bag boligskatteaftalen til at fastfryse en stor del af de opbyggede geografiske skævheder i grundskyldsbetalingerne frem til 2025. Dette sker både ved at korrigere grundskyldspromillerne for de ændrede vurderinger og ved at fastlåse indregningen af grundskylden i den kommunale udligning fra 2021.

En husejer på Frederiksberg vil således i det nye boligsskattesytem få nedsat sin grundskyldspromille fra 24,9 til 6,9 for at kompensere for, at ejendomsvurderinger stiger 3,5 gange.

De store dataproblemer i Skat har betydet, at begge årstal formentlig rykkes med tre år. Herefter er det aftalt, at de korrekte ejendomsvurderinger skal indfases i den kommunale udligning. Når det sker, kan en lang række kommuner i særligt hovedstadsområdet blive tvunget til gradvist at hæve deres grundskyldspromiller for at kompensere for den øgede udligning.

En anden mulighed er, at Folketinget ændrer udligningssystemet med virkning fra 2025 eller 2028, så kommuner med meget høje boligpriser kan fastholde en lavere grundskyldspromille end kommuner med meget billige huse.

Vil udløse geografisk skævhed uanset hvad

Men sagen er politisk ømtålelig. Hvis man blot indfaser de korrekte ejendomsvurderinger i den kommunale udligning og dermed presser en række kommuner til at sætte sætte grundskyldspromillen op, så vil husejere i særligt hovedstadskommunerne opleve flade eller direkte faldende huspriser i mange mange år.

Hvis man derimod vælger at kompensere kommuner med høje vurderinger, så får Danmark reelt et geografisk degressivt ejendomsskattesystem, hvor boligejerne betaler en lavere procent af deres grundværdi i skat, hvis de bor i en rig kommune, og en højere procent, hvis de bor i en udkantskommune med lave grundværdier.

Den ene løsning udløser en geografisk skævhed i huspriserne udvikling til ugunst for især hovedstaden. Den anden løsning fastholder en geografisk skævhed til ugunst for land- og udkantskommuner.

Oprindeligt skulle partierne bag boligskatteaftalen have drøftet indfasningen af de nye vurderinger i den kommunale udligning i 2023, så det kunne få effekt fra 2025. Men nu har regeringen foreslået, at indfasningen af de ye vurderinger udskydes til 2028, og så kan politikerne vente med at håndtere den ømtålelige politiske sag til 2026.

Ændring: Afsnit om sammenhængen mellem ændringen i indtægterne fra grundskyld som følge af stigende ejendomsvurderinger i en tidligere version af artiklen er pillet ud, fordi en læser med rette gjorde opmærksom på, at afsnittet kunne misforstås, og iøvrigt ikke var afgørende for at forstå sammenhængen.