Af Arne Ullum, [email protected]

Når en kommune hæver eller sænker grundskylden med en promille, så ændrer det prisen på en grund med godt fire procent. Det betyder, at en ejer af en parcelhusgrund til en million kroner tjener godt 40.000 kroner, hvis grundskylden sættes ned og taber et tilsvarende beløb, hvis grundskylden sættes op. Det betyder med andre ord, at en ændring grundskyldspromillen med en ændrer grundpriserne med cirka fire procent.

”Resultaterne viser en klar effekt på salgspriserne ved de observerede ændringer i grundskyldspromillerne,” hedder det i et forskningsprojektet fra Det Økonomiske Råd, som giver markant ny viden om effekten af ejendomsskatter.

Forskerne har baseret deres resultater på en analyse af effekterne af de mange ændringer i den kommunale grundskyld, der fulgte i kølvandet på kommunesammenlægningerne efter strukturreformen i 2007. Rapporten er baseret på et arbejde, som Vismændene offentliggjorde i foråret 2016.

Reformen betød, at grundskylden på samme tid blev sat op i 139 områder og ned i 105 områder. Den helt specielle situation kombineret med de detaljerede danske registre om hushandler har skabt grundlaget for forskningsprojektet.

Den vigtigste konklusion er, at grundskyld væltes fuldt over på priserne i løbet af kort tid. Populært sagt indregner køberne udgiften til grundskyld i priserne, og dermed er det alene de nuværende ejere, som kommer til at bære byrden ved en forhøjelse af grundskylden, mens den er helt ligegyldig for fremtidige ejere.

Ifølge forskerne bag analysen viser tallene, at diskonteringsrenten ved ændringerne i grundskylden var 2,3 procent i 2007, hvilket stort set svarer til den tiårige statsobligation, der i perioden 2001-2007 havde en rente på 2,2 procent.

Renten er i disse år historisk lav, og dermed kunne man tro, at effekten af en ændring i grundskylden ville være markant højere i dag. Men det er ikke nødvendigvis tilfældet.

” Det er svært at sige. Fordi det afhænger af hvad folk forventer at renten vil være i fremtiden,” siger speialkonsulent cand. polit Anne Kristine Høj, der er af forskerne bag rapporten.

Det er de nuværende ejere, som mærker effekten

Forskernes resultater svarer ifølge forfatterne til det, som de forventede ud fra de økonomiske teorier. Alligevel kan forskningsrapporten ændre den politiske debat om grundskyld og ejendomsskatter mere generelt.

I fremtiden vil det på den ene side være svært for politikere at argumentere for lavere grundskyld med et argument om, at det skal være lettere for unge familier at købe hus. Forskningsrapporten viser klart, at det hverken bliver nemmere eller sværere for fremtidige ejere at købe hus på grund af ændrede grundskyldpromiller.

”Når man siger, at det er en hjælp til de unge – de fremtidige købere – at holde grundskylden nede, så er det fuldstændigt forkert. Det er en hjælp til dem, som har et hus i forvejen, siger Anne Kristine Høj.

Dermed må politikerne også vedstå, at når de ændrer grundskyldspromillen, så enten forærer de penge til de nuværende ejere, eller tager penge fra dem.

Den nye forskning tydeliggør også, at stigende grundskyld på grund af stigende grundværdier reelt er en beskatning af en værdistigning, fordi den rammer de nuværende ejere, som jo også får gevinsten af de stigende værdier.

”Det er dem som ejer huset nu, som taber på stigende grundskyld som følge af stigende priser og vurderinger,” siger Anne Kristine Høj.

Fordelingspolitik rydder ind i byrådene

Frem til 2025 er grundskyldspromillerne låst som led i boligskatteforliget, men derefter vil det igen være kommunerne, som kan fastsætte grundskyldspromillen.  Den nye forskning vil tydeliggøre, at der reelt kan føres fordelingspolitik på skatteområdet i landets byrådssale.

Hvis en kommune fastholder grundskylden selv om priserne stiger, så svarer det reelt til flytte skatten fra arbejde til skat på værdistigninger på husene.

Samtidig viser forskningsresultaterne også, at byrådene har indflydelse på huspriserne i kommunen.

Her er beviset for, at huspriserne påvirkes af grundskylden.

(Development in prices for single family homes experiencing respectively a decrease and an increase in land tax rates.)