Af Arne Ullum, [email protected]

Når en husejer i Kalundborg og en række andre udkantskommuner i de kommende år skal forsøge at sælge sit hus, så vil prisen på grunden være halveret på grund af den boligskatteaftale, som regeringen indgik med de Radikale og Dansk Folkeparti i foråret.

Til gengæld kan landets mest velhavende boligejere på Frederiksberg og i København se frem til store ekstra gevinster.

Nye beregninger fra det Økonomiske Råd viser nemlig, at effekten af forskellene på de kommunale grundskyldspromiller hidtil har været undervurderet. Gevinsten viser sig dermed at være større for de velhavende boligejere, og tilsvarende er tabet større for boligejere i provinsen.

Ifølge Boligskatteaftalen skal boligejere i eksempelvis Kalundborg i fremtiden betale 30 promille i grundskyld, mens boligejerne på Frederiksberg skal betale 6,90 promille. Det betyder, at en husejer skal betale 30.000 kroner om året i grundskyld af en grund til en million kroner i Kalundborg, men kun 6.900 kroner på Frederiksberg.

Ifølge den seneste forskning fra Det Økonomiske Råd, så falder prisen på en grund med cirka 43.000 kroner, hver gang der skal betales 1.000 kr. i grundskyld. Det er væsentligt mere end de hidtidige vurderinger, som har opereret med et fald i prisen på cirka 25.000 kroner.

De nye resultater betyder, at en grund i Kalundborg alt andet lige ville være dobbelt så meget værd, hvis husejerne i Kalundborg skulle betale den samme lave grundskyldpromille, som husejerne på Frederiksberg.

I det tal er dog ikke indregnet, at vurderingerne i givet fald ville stige i Kalundborg, og dermed presse grundskylden op og dermed lægge en dæmper på prisstigningerne.

Udkantskommunerne er hårdest ramt

Den højere grundskyldspromille i udkantskommunerne er et resultatet  af de store skævheder i ejendomsskattebetalingerne, som opstod på grund af skattestoppet og de forkerte ejendomsvurderinger. Da politikerne på Christiansborg fik forelagt de nye og mere korrekte vurderinger stod det klart, at husejerne uden for de store byer havde været kraftigt overbeskattet i forhold til husejerne i de store byer.

”Skattestoppet har haft den virkning, at den effektive ejendomsværdiskat generelt har været stigende i yderområderne og faldende i Københavns- og Århusområdet, fordi priserne har været stigende og du har låst fast hvad folk skal betale,” siger Anne Kristine Høj, der er en af forskerne bag rapporten.

I stedet for at fjerne den forskel, så vedtog partierne bag boligskatteforliget, at forskellen stort set skal opretholdes frem til og med 2025, hvorefter den udfases. Derfor blev grundskyldspromillerne sat kraftigt ned i de store byer, mens de kun blev sænket marginalt i udkantsdanmark. Dermed sikrede boligforliget, at provenuet fra grundskylden var uændret i de enkelte kommuner.

Kort sagt bliver skævhederne fra skattestoppet og de forkerte ejendomsvurderinger altså fastholdt frem til 2025.

Skævheder fjernes fra 2026 og en årrække frem

Partierne bag boligskatteforliget har netop vedtaget at de store forskelle i grundskylden mellem kommunerne skal udfases fra 2026. Det er en teknisk kompliceret manøvre, som derfor kun er blevet omtalt få steder.

Rent operationelt vil de store forskelle blive udfaset ved, at de nye vurderinger fra 2026 indfases i den kommunale udligning. Dermed skal Københavns Kommune for eksempel betale omkring 1,5 milliarder kroner ekstra i udligning om året. Samlet skal bykommunerne med de forventede vurderinger betale omkring 2,7 milliarder kroner ekstra til  kommunerne i resten af Danmark.

Det er op til kommunerne, om ændre på indkomstskatten eller på grundskylden for enten at finansiere eller bruge den ekstra indtægt fra udligningen. Men det mest sandsynlige er, at bykommunerne vil begynde at hæve grundskylden og udkantskommunerne vil sænke grundskylden, så den igen bliver mere ensartet på tværs af Danmark.

Husejerne bør læse forskningsrapporten

Nuværende og kommende husejere bør læse forskningsrapporten fra Det Økonomiske Råd nøje. Hver gang grundskyldspromillen ændres med én i en kommune, så vil det påvirke grundpriserne med cirka fire procent. Forklaringen er, at grundskylden på en grund vurderet til en million kroner stiger med 1.000 kroner, hver gang grundskyldspromillen stiger med én, og den stigning udløser et prisfald på godt 40.0000 kr. svarende til cirka 4 procent.

Hvis grundskyldpromillen i de store byer skal nærme sig landsgennemsnittet, så stiger de næsten ti procent fra 2026, og det vil påvirke priserne kraftigt. Og da grundpriserne i de store byer udgør en meget stor del af husets pris, så vil det påvirke huspriserne relativt kraftigt.

Ovenstående er en lidt firkantet fremstilling. Dels vil eventuelle prisfald i byerne påvirke grundvurderingerne og dels vil den særlige 20 procent rabat i det nye vurderingssystem dæmpe effekten en smule.

Til gengæld er en priseffekt på 20 procent meget dramatisk, hvis det er på en villa til 15 millioner kroner.

I praksis vil priseffekten blive blandet sammen med den generelle prisudvikling, og derfor kan den både blive større og eller mindre afhængig af den økonomiske situation efter 2026, når skævhederne fra skattestoppet og de forkerte ejendomsvurderinger langsomt bliver rettet op.