Markedet for udlejningsejendomme og valuarvurderede andelsboliger i de store byer kommer på ingen måde til at bryde sammen, selv om regeringen får vedtaget et indgreb mod huslejeforhøjelser efter renovering; et indgreb som først og fremmest er udløst af kapitalfonden Blackstones opkøb i København og på Frederiksberg.

Den ekspertrapport, som nu er afleveret til boligminister Kaare Dybvad Bek (S), peger kun i retning af prisfald på op til 7,7 procent af de indgreb, som politisk regnes for sandsynlige. Kun et indgreb, hvor man fuldkommen afskaffer boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2, ville kunne give voldsomme prisfald - men netop den mulighed har Det Radikale Venstre klart afvist, ligesom regeringen og Socialdemokratiet har afvist indgreb, der kan give store prisfald på andelsboligmarkedet, og de valuarvurderede andelsboligers prisudvikling er principielt den samme som udlejningsejendommenes.

Rapporten peger i øvrigt på, at virkningen af et så voldsomt indgreb vil være større i København, Frederiksberg og Aarhus end i Odense og Aalborg.

”7,7 procents prisfald er ikke ret meget. Det er mindre, end priserne er steget med i år, så der vil stadig være en pæn kapitalgevinst til investorerne. Et prisfald på 7,7 procent er til at leve med, fordi der har været en forceret prisudvikling for disse ejendomme," siger Curt Liliegreen, som er direktør for Boligøkonomisk Videnscenter.

"Rent økonomisk er det heller ikke nødvendigvis en ulempe at få bremset denne udvikling," siger han.

"For de stigende priser kan give spekulation i, at priserne vil blive ved med at stige, og det kan være farligt i sig selv. Det gælder også på andelsboligmarkedet, hvor vi i 2003-2005 havde en bølge af alle mulige krumspring for at kunne trække værdistigningen ud af andelsboliger. Ingen har nogen interesse i at få pumpet priserne på udlejningsejendomme op."

Fortsat modernisering

Indgrebet vil heller ikke få dramatiske virkninger på renoveringen af boligmassen, mener Curt Liliegreen.

"Selv om man helt afskaffede paragraf 5, stk. 2, så ville det ikke standse forbedringsarbejdet helt, for vi har stadig paragraf 5, stk. 1," siger han.

"Desuden går det igen i de modeller, man overvejer, at man vil gøre noget ved 5.1, hvis man afskaffer 5.2."

Forskellen på de to bestemmelser kan ses nederst i denne artikel; den går grundlæggende ud på, at moderniseringer efter stk. 1 giver ret til lejeforhøjelser efter de sædvanlige regler om omkostningsbestemt husleje, mens moderniseringer stk. 2 giver adgang til at forhøje lejen op til begrebet "det lejedes værdi" - og dermed typisk en højere husleje. Det kræver dog, at der moderniseres for et vist beløb - enten mindst 2.255 kroner pr. kvadratmeter eller 257.894 kroner i alt for hele lejemålet. Et af de tre forslag, der diskuteres i ekspertrapporten, er en fordobling af disse beløbsgrænser, det vil give prisfald på op til 7,7 procent. De to andre muligheder, som analyseres, er et forhøjet krav til ejendommens energiklasse ved brug af 5.2-reglen, samt en afskaffelse af 5.2.

"I virkeligheden er det meget vanskeligt at komme med prognoser for fremtidig byggeaktivitet. Men så længe prisfaldet er så begrænset, så tager jeg det som en indikator for, at der også i fremtiden vil være en betydelig investorinteresse."

Gennemfører man forslaget om at kræve en højere energiklasse, vil man kunne få stor vækst i energirenovering, men andre former for renovering kan falde i stedet, påpeger Curt Liliegreen.

Hellere kirurgi

Curt Liliegreen peger på en helt fjerde mulighed for politikerne, nemlig at gribe målrettet ind over for udlejere, som for eksempel taber mange sager i boligretten.

"Der går mange anekdotiske historier, men hvis der kun er tale om én eller to aktører, som giver problemer, så er der jo ingen grund til at ramme hele branchen. I stedet kunne man måske gribe kirurgisk ind," siger han og peger på, at lejeloven giver mulighed for at frakende en husejer retten til at leje boliger ud.

"Man kunne også udvide den periode, man kan opsamle forbedringer indenfor fra de nuværende to år, for de seriøse aktører vil typisk lave en vedholdende indsats. Man bør måske heller ikke bare stirre sig blind på et kronebeløb pr. lejlighed, for det handler også om, hvad der sker med hele ejendommen, ikke kun den enkelte lejlighed."

Fakta: Uddrag af boligreguleringsloven

§ 5. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen ikke fastsættes til et beløb, som overstiger det beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter (…), og afkastningen af ejendommens værdi (…). For lejemål, som er forbedret, kan der til lejen efter 1. pkt. lægges en beregnet forbedringsforhøjelse (…).

Stk. 2. Ved lejeaftalens indgåelse må lejen for lejemål, som er gennemgribende forbedret, ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi (…). Ved lejemål, som er forbedret gennemgribende, forstås lejemål, hvor forbedringer (…) væsentligt har forøget det lejedes værdi (...). Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år (…).