Analyse: Skærpet skattestop i boligaftale rammer vestegnskommuner og hjælper Gentofte

Del artiklen:
Der er stor forskel på, hvordan det skærpede skattestop på boliger påvirker de enkelte kommunekasser.
Der er stor forskel på, hvordan det skærpede skattestop på boliger påvirker de enkelte kommunekasser. - Foto: Linda Kastrup/Ritzau Scanpix

Det skærpede boligskattestop i den netop indgåede boligskatteaftale har forskellig effekt på kommunekasserne. Den store tendens er, at velhavende kommuner med lav grundskyld vinder, mens Vestegnen og København taber. Læs baggrunden i denne analyse.

Af Arne Ullum, [email protected]

Fredagens boligskatteaftale vil få en uventet økonomisk effekt for en række kommuner i Danmark. Det drejer sig primært om kommuner med høje grundskyldspromiller i Københavnsområdet, som taber på ordningen, mens især bykommuner med lav grundskyldspromille ser ud til vinde på det skærpede skattestop.

Årsagen er, at partierne bag boligskatteforliget har valgt at skærpe skattestoppet på boliger, så beregningsgrundlaget for den kommunale grundskyld maksimalt kan stige med 2,8 procent i perioden fra 2021 til 2024 istedet for de maksimalt syv procent, som har været gældende under skattestoppet.

Mens det er klart, at kommunerne samlet set bliver kompenseret for det skærpede skattestop, så er der ikke lagt beregninger frem for effekten på de enkelte kommuner.

Boligskat og udligning er begge komplicerede størrelser, og begge systemer spiller ind på effekten af det skærpede skattestop.

Boligskattestoppet, som det gælder i dag, fungerer på den måde, at beregningsrundlaget for grundskylden kan stige med indkomstudviklingen plus tre procent med et loft på syv procent. Den del af værdistigningen, som ligger ud over stigningsbegrænsningen, bliver så ophobet og kan udløses senere, hvis boligpriserne begynder at stige mindre end stigningsbegrænsningen.

Kommunerne mister naturligvis indtægter fra grundskylden, når stigningen i beregningsgrundlaget begrænses. Men det tab modvirkes af det såkaldte balancetilskud, som skal sikre, at kommunernes indtægter fra skatter og tilskud fra staten altid matcher med kommunernes udgifter inden for de fastsatte lofter.

Men selvom kommunerne under ét bliver kompenseret for skattetstoppet og nu også det skærpede skattestop, så gælder det ikke for den enkelte kommune.

Velhaverkommuner vinder – yderkommuner taber

Forklaringen er, at det skærpede boligstop fra 2021-2024 påvirker kommunerne på flere forskellige måder.

Umiddelbart taber kommuner med store udskudte stigninger i beskatningsgrundlaget penge, når de kun kan opkræve grundskyld af et beskatningsgrundlag, som er 2,8 procent højere end året før, i stedet for det gældende loft på syv procent. I praksis er stigningsbegrænsningen dog fem-seks procent afhængig af de aktuelle lønstigninger, idet loftet aldrig kan være højere end årets lønstigninger plus tre procent.

Men samtidig sparer de pågældende kommuner på udligningskontoen, fordi deres beskatningsgrundlag stiger mindre. Ifølge reglerne skal en kommune indregne den gennemsnitlige grundskyldspromille i beregningsgrundlaget for udligningen, som kommunen igen får eller betaler mellem 75 og 95 procent af i udligning efter de nye regler, som træder i kraft i 2021.

Gentofte tjener stort på skattestop

Det er ikke muligt umiddelbart at regne på de præcise effekter, men NB-Økonomi har med hjælp fra en udligningsekspert udarbejdet nogle modelberegninger, som viser at tre typer af kommuner:

Kommuner som Gentofte og Lyngby-Tårbæk, der både har store ophobede værdistigninger og en grundskyldspromille under landsgennemsnittet, tjener på det skærpede skattestop. Forklaringen er, at Gentofte har underskud på stigende beskatningsgrundlag fra grundskylden, fordi kommunen kun får 16 promille ind i indtægt, men skal af med ekstra udligning svarende til  93 procent af den landsgennemsnitlige grundskyld på 26,11 promille. Dermed taber kommunen omkring 8,2 promille af det stigende beskatningsgrundlag. Modsat tjener kommunen tilsvarende, hver gang væksten i beskatningsgrundlaget begrænses.

Derudover får eksempelvis Gentofte andel i det forøgede bloktilskud, som kommunerne får som kompensation for skattestoppet. Derfor medfører det skærpede skattestop i 2022-2024 altså både en nettobesparelse på udligningen samt større bloktilskud.

NB-Økonomi har beregnet, at den samlede effekt ligger et sted mellem fem og ti millioner kroner, men effekterne akkumulerer, og derfor vil boligskatteaftalen give en kommune som Gentofte en gevinst på 15-30 millioner kroner varigt.

Vestegnen og København taber

Modsat ser det ud i en række vestegnskommuner og København, som også har ophobede værdistigninger. Men mange af disse kommuner har en grundskyldspromille over landsgennemsnittet, og dermed vil de have en gevinst ved stigende beskatningsgrundlag – især fordi mange af disse kommuner kun betaler en udligning på 75 procent af de ekstra skatteindtægter.

En kommune som København har eksempelvis en grundskyldspromille på 34, og derfor tjener kommunen over 14 promille af det stigende beskatningsgrundlag efter øget udligning – nemlig forskellen på de 34 promille og 75 procent af landsgennemsnittets 26,11 promille. Modsat taber kommunen naturligvis, når politikerne begrænser stigningen i beskatningenværdien af grundene i kommunen.

En del af tabet opvejes naturligvis af det ekstra bloktilskud på grund af den samlede kompensation til kommunerne.

null
Klik på annoncen, og du får flere oplysinger om webinaret.

Yder- og landkommuner vinder lidt

Det ser ud til, at yder- og landkommunerne ofte vinder marginalt på det skærpede skattestop. Årsagen er, at kommunerne ofte ikke taber noget, eller meget lidt, på den skærpede stigningsbegrænsning, fordi de ofte kun har ophobede værdistigninger på ingen eller en meget lille del af grundene i kommunen.

Yder- og landkommunerne får til gengæld del i det øgede bloktilskud – populært sagt får de altså del i kompensationen for et tab, som de ikke har haft. Om en kommune vinder eller taber, afhænger blandt andet også af, hvor stor en del af den ekstra udligning, som kommunen ville få.

Kompleks udregning

NB-Økonomi har talt med udligningseksperter, som påpeger, at det er et meget komplekst regnestykke.

En af årsagerne er, at en kommune kan have udskudte værdistigninger på nogle grunde og ikke på andre. Derudover skal alle effekter regnes ind i det store udligningsregnestykke, og derfor er ovenstående eksempler blot generelle tendenser.

Skattestop er til størst værdi for de rigeste boligejere

Mens regnestykket er komplekst for kommunekasserne, så er det enklere for boligejerne.

Her er det entydigt sådan, at boligskattestoppet har været til stor fordel for boligejere i bykommuner med store prisstigninger, fordi de er sluppet for at betale en del af den boligskat, de ellers skulle betale. Og det er klart, at jo dyrere et hus er, desto mere har man sparet.

Modsat er taberne boligejerne i kommuner med små prisstigninger eller direkte prisfald. Her har man ikke fået nogen gevinst af skattestoppet.

For alle boligejere gælder det naturligvis, at de som alle andre borgere i samfundet skal bidrage til de ekstra skatter og afgifter, som det må antages er opkrævet for at finansiere skattestoppet på boligområdet.

De seneste regneseksempler fra Skatteministeriet på såkaldte modelboliger viser med al tydelighed, at boligskattestoppet især har gavnet boligejerne med de dyreste boliger i kommuner med de højeste boligpriser.

Hvis man ser på den effektive skatteprocent i de knapt 300 modelboliger fra alle kommuner, som ministeriet offentliggjorde fredag, så vil ejere af boliger til cirka 15 millioner kroner på Frederiksberg i 2024 have den laveste effektive boligbeskatningsprocent i hele Danmark, hvis man altså lige ser bort fra nogle få husejere på Samsø.

Læs også:
De smalleste skuldre må ofte bære den tungeste boligskat

Den lave effektive boligbeskatning i kommuner som Frederiksberg kan både være en effekt af boligskattestoppet og de forkerte vurderinger, som ifølge tal fra Skatteministeriet især har undervurderet prisen i de dyreste bykommuner.

Det er ikke muligt ud fra tallene at afgøre, hvor meget de enkelte husejere har sparet på selve skattestoppet, og i hvilket omfang det er en effekt af de forkerte ejendomsvurderinger. Men en kilde med indsigt i tallene vurderer, at boligskattestoppet er den helt afgørende faktor. Årsagen er, at de kommuner, hvor husene har været mest undervurderet, også er de kommuner, som har de største udskudte beskatningsværdier.

Skattestop hjælper ikke nye købere – pengene havner de nuværende ejeres lommer

Resultaterne i et forskningsprojekt fra Det Økonomiske Råd har vist, at lavere grundskyld i modsætning til den generelle opfattelse formentlig ikke gør det billigere for unge familier at købe et hus.

Årsagen er, at de lavere grundskatter i forskningsprojektet aflejrer sig i prisen. Dermed har skattestoppet alene gavnet de eksisterende ejere af husene, som dels har fået en lavere udgift, mens de bor i dem, dels har fået eller kan se frem til en større værdistigning. De unge familier, som køber husene, kommer med andre ord blot til at betale mere i renter og afdrag på den højere købspris og sparer dermed ikke noget.

Modsat har de højere effektive beskatningsprocenter i udkantskommunerne heller ikke umiddelbart gjort det dyrere at købe hus i yderkommunerne, fordi den relativt høje boligbeskatning blot har presset prisen på ejendommene.

Men de lavere priser i yderkommunerne har formentlig medvirket til, at det er svært at lånefinansiere husene, og dermed gjort det sværere for familier at købe hus, hvis de ikke kunne betale en stor del af det kontant.

Helt præcist viste studiet fra Det Økonomiske Råd, at en ændring i boligbeskatningen på 1.000 kroner påvirkede prisen med 43.000 kroner i perioden 2007-2009. Dengang var renten tre-fire procent, og derfor antages det, at effekten er væsentligt større i dag, hvor renteniveauet er lavere.

Vil du læse resten af artiklen?

Prøv NB-Økonomi i 4 uger gratis og få adgang med det samme
Eller log ind nedenfor

Glemt adgangskode - lav en ny her